Arrendamientos – Alquileres

Extinción de contratos de arrendamiento

por traspaso de local de negocio

anteriores a 9 de Mayo de 1.985

La extinción de los contratos de arrendamiento por traspaso de local de negocio no afecta a la totalidad de los arrendamientos, por lo que, para ver qué contratos se ven afectados y cuales no, es necesario poner especial hincapié en la fecha, ya que se verán afectados únicamente aquellos contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1.985, que aparecen regulados en la Disposición transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, donde en el momento de su aprobación se fijaron una serie de prórrogas, y una fecha concreta para la extinción de dichos contratos.

La fecha tope para la extinción de los arrendamientos de local adquiridos por traspaso por parte del arrendatario, finalizan el próximo 24 de noviembre de 2014. Es por ello, que los traspasos de local de negocio de los arrendamientos de local anteriores al 9 de mayo de 1985 se encuentran actualmente en un proceso de extinción, y el resto de contratos posteriores a dicha fecha, no estarán afectados por la misma.

Además hay que añadir, que en función de varias premisas cabrá la posibilidad de ampliar 5 años más los plazos, siempre y cuando se den alguna de estas dos situaciones: bien que el traspaso fuese realizado entre el 1 de enero de 1.985 y 1 de enero de 1.995, o bien que el arrendatario hubiese aceptado la actualización del 100% de la renta de una sola vez o estuviese abonando una renta mayor a la que le correspondería por la actualización.

Para hablar de la extinción de estos traspasos, hay que tener en cuenta que dependerá tanto de la fecha de contrato como de la condición del arrendamiento, es decir, si se trata de una persona física o jurídica.

Cuando son personas físicas los arrendatarios:

La Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1.994, en su apartado 3º establece que:

“(…) El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años (…)”.

En el caso de que los arrendatarios se tratasen de personas físicas, la duración del traspaso del local de negocio tendría una duración por el plazo que quedaba desde que se realizo hasta 20 años como máximo, computables desde la aprobación de la LAU el 24 de Noviembre de 1.994, es decir, con fecha tope límite el 24 de Noviembre de 2.014. Eso si, habría que considerar que la normativa exige para este tipo de contratos un plazo mínimo de 10 años, sea cual sea la fecha en la cual se efectúe dicho traspaso, y por lo tanto daría opción al arrendatario de traspasar el negocio superando dicho límite.

Cuando son personas jurídicas los arrendatarios:

Por otra parte si se trata de personas jurídicas, no se establece plazo mínimo alguno, sino que el derecho del adquirente durará el mismo periodo que tenía el anterior arrendatario, yendo de los 5 a los 20 años. Así pues, como el cómputo se establece desde la entrada en vigor de la LAU, en 1 de enero de 1.995, el 31 de diciembre del 2.014 finalizarán los siguientes traspasos:

- Los de personas jurídicas que desarrollen actividades (no incluidas en la División 6ª) y cuyo traspaso se ejecutase antes de la entrada en vigor de la ley (duración de 15 años más 5 años por el traspaso).

- Los de personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6ª), donde el arrendatario hubiese abonado la actualización de la renta de una sola vez o estuviese abonando ya una renta mayor a la que resultase por la actualización, y cuyo traspaso se hubiese realizado dentro de los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU (duración 10 años más 5 años por la actualización, mas 5 años por el traspaso).

El resto de contratos de arrendamiento de negocio por traspaso también finalizan el 31 de Diciembre de 2.014.

Por ello es primordial revisar la fecha del contrato para poder ver sin si nos afectan o no los plazos marcados por la Ley de arrendamientos urbanos para la extinción de los contratos de arrendamiento por traspasos de local de negocio.

La extinción de los contratos de arrendamiento por traspaso de local de negocio es a nivel personal y profesional muy complejo, ya que las partes, tanto propietarios como arrendatarios, no siempre pueden negociar objetivamente, y necesitan del asesoramiento de expertos profesionales en arrendamientos urbanos para que les puedan solventar cualquier problema relacionado, no solamente en cuanto a la aplicación de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos a su caso en particular de alquiler, sino a negociar entre las partes implicadas, el propietario y el inquilino la propia renta, actualización de la misma, duración y cualquier otra condición que para las partes sea de relevancia. Confíe en Dedica2, somos especialista en arrendamientos urbanos, podemos ayudarle y solucionarle cualquier problema que se suceda, e incluso si Ud. lo prefiere, Dedica2 le gestiona el arrendamiento integral, y Ud. no se tiene que preocupar de nada, sólo de cobrar puntualmente todos los meses.

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